Fiscalité
Le PER et la tranche marginale
Un versement sur un plan d'épargne retraite se déduit du revenu imposable, et l'économie se calcule à la tranche marginale, pas au taux moyen. Ce que ça change à 30 % et à 41 %.
Lire l’article →Pour beaucoup de dirigeants, « investir dans l'immobilier » veut encore dire acheter un appartement, le louer et le gérer. La pierre papier, les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, propose autre chose : détenir une fraction d'un parc de bureaux, de commerces, d'entrepôts ou de cliniques, géré par une société de gestion, et percevoir des loyers sans jamais rencontrer un locataire. Ni l'un ni l'autre n'est meilleur dans l'absolu. Ils ne répondent pas aux mêmes besoins.
Les cinq différences qui comptent
| Immobilier direct | SCPI | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | Le prix d'un bien, souvent à crédit | Quelques milliers d'euros, par parts |
| Gestion | Vous, ou une agence rémunérée | La société de gestion, incluse dans les frais |
| Diversification | Un bien, un locataire, une ville | Des dizaines d'immeubles, des centaines de locataires |
| Liquidité | Plusieurs mois pour vendre | Revente des parts : délai variable, selon le marché |
| Rendement | Très variable, vacance et travaux à charge | Autour de 4 à 5 % bruts distribués en 2024, selon les SCPI |
Taux de distribution moyen indicatif ; il varie fortement d'une SCPI à l'autre et n'est pas garanti.
Ce que la SCPI fait mieux
La diversification. Un appartement, c'est un locataire : s'il part, le rendement tombe à zéro. Une SCPI répartit le risque sur des dizaines d'actifs et des centaines de baux, un départ ne se voit pas dans la distribution.
La délégation. Pas de travaux à arbitrer, pas d'assemblée de copropriété, pas d'impayé à recouvrer. Pour un dirigeant dont le temps est la ressource rare, c'est souvent l'argument décisif.
Le fractionnement. On achète le montant qu'on veut, on complète plus tard, on peut acheter des parts à crédit ou en démembrement, la nue-propriété de parts de SCPI, décotée, est un outil de transmission efficace, et le dirigeant qui n'a pas besoin de revenus aujourd'hui y trouve une fiscalité allégée.
L'accès à l'immobilier d'entreprise. Bureaux, logistique, santé : des classes d'actifs inaccessibles en direct pour un particulier, avec des baux plus longs et des locataires plus solides que dans le résidentiel.
Ce que l'immobilier direct garde pour lui
L'effet de levier plein. Emprunter pour acheter un bien reste plus simple et moins cher qu'emprunter pour des parts de SCPI, et c'est le levier du crédit qui fait la performance de l'immobilier sur le long terme.
Le contrôle. Choisir le bien, le quartier, le locataire, décider des travaux, vendre quand on le veut : le direct est un investissement qu'on pilote. La SCPI est un investissement qu'on détient.
Certaines fiscalités. Le déficit foncier, le statut de loueur en meublé, les dispositifs de défiscalisation supposent un bien qu'on détient soi-même. Pour un dirigeant fortement imposé, c'est parfois ce qui fait la différence.
La bonne question n'est pas « SCPI ou direct ? », c'est « combien de temps suis-je prêt à y consacrer, et quel niveau de risque un seul bien fait-il porter à mon patrimoine ? »
Les points de vigilance de la pierre papier
Les SCPI ne sont pas un placement sans risque. Les frais de souscription, de l'ordre de 8 à 12 %, s'amortissent sur la durée : en dessous de huit à dix ans de détention, l'opération est rarement gagnante. Le délai de jouissance de quelques mois retarde les premiers loyers. Le prix des parts peut baisser, comme certaines SCPI de bureaux l'ont rappelé en 2023 et 2024. Et la revente dépend qu'il y ait des acheteurs : la liquidité n'est jamais garantie.
Les revenus, enfin, sont des revenus fonciers imposés au barème plus prélèvements sociaux, sauf à détenir les parts dans une assurance-vie, ou en nue-propriété.
Ce que ça change pour un dirigeant
L'arbitrage se fait sur trois questions : quelle part de mon patrimoine est déjà en immobilier, et sous quelle forme ?, ai-je le temps et l'envie de gérer un bien ?, cet investissement sert-il un revenu aujourd'hui, ou une transmission demain ?
La page SCPI, pierre papier détaille comment nous sélectionnons les sociétés de gestion et pour quels profils la pierre papier a du sens. Pour l'articulation avec la trésorerie de votre société, voir La trésorerie d'entreprise qui dort.
Ces règles évoluent chaque année et dépendent de votre situation : faites-les vérifier avant toute décision.
